双倍返还定金还是返还双倍定金数额

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双倍返还定金还是返还双倍定金数额

【案情】

　　2012年7月12日，原告肖玉与被告卜文签订了《房屋买卖合同书》，该合同约定了肖玉购买卜文所有的位于桂林市西城区世纪大道的产权房一套，双方约定的上述房地产成交价格为45万元，合同签订当天，原告肖玉交给被告购房定金2万元，2012年8月1日，原告又交给被告购房款1万元，都有被告写的收据为证。审理中查明，标的房产是被告卜文和被告沈丽的夫妻共同财产，原告肖玉与被告卜文签订《房屋买卖合同书》时，被告卜文并没有取得沈丽委托其出售上述房产的委托书，被告沈丽的公证委托书是2013年3月18日办理的。2012年11月28日，被告卜文、沈丽取得了房屋所有权证，被告卜文用QQ和电话告知原告，已取得房屋所有权证，要求原告按照合同约定于2012年12月8日支付35万元的购房款。原告说，被告是2012年12月17日通知他的。2013年1月10日，被告以电子邮件、短信和电话通知原告，解除买卖合同。原告电话告知被告不同意解除合同。2013年3月5日，被告卜文以47.5万元的价格卖掉了标的房屋。

　　【分歧】

　　第一种意见认为，被告卜文不应该返还定金。被告在取得房屋产权证后，在双方约定的时间，即十日内，通过QQ和电话通知了原告，原告并没有在约定的时间内交付购房款35万元，原告构成违约，定金罚没，不予返还。而后，被告卜文通过QQ通知，与原告解除买卖合同，到达原告即为解除，故，被告是在于原告解除了合同关系情形下，将标的房屋卖给第三人的，并不是一房二卖。

　　第二种意见认为，被告卜文应该双倍返还定金。两被告取得了房屋所有权证后，用QQ和电话告知了原告，但是原告认为是在2012年12月17日才收到了通知，且因被告未按照约定将房屋共有权人的授权委托书（当时未取得）交予其保管，拒绝支付价款。他也没有同意解除买卖合同，所以被告违约在先，被告的行为构成了一房二卖。

　　【拙见】

　　笔者认为，被告卜文和沈丽应该返还双倍定金数额，但不是双倍返还定金，故，算是第三种意见。

　　原、被告签订的房屋买卖合同中明确约定了违约责任条款，如果肖玉中途违约，不得向卜文索还定金，如果卜文中途毁约，其应该在毁约之日将定金退还给肖玉，另付给肖玉相当于定金数额的违约金。笔者认为，原、被告约定的违约责任条款和法律规定的定金法则一样，但却不是定金，而是相当于定金的违约金，故只是违约金而已，并非定金条款。

　　本案的争议焦点是本案原、被告双方谁违约在先，是原告违约不支付购房款，还是被告违约不按照约定办理房屋产权证和委托公证书。

　　原告肖玉和被告卜文在合同中约定，卜文取得了房屋所有权证后应该在十日内告知原告，但是并没有约定具体形式，按照日常的生活习惯，重大的家庭事务应该以书面形式告知，如果双方都认可的形式除外。

　　本案审理过程中可知，双方对于QQ和电话通知的形式都是认同的。所以，只要被告卜文能够证明其是在2012年11月8日前通知了原告，原告确信得到了消息，就可以证明其没有违约在先。但法庭上被告并没有举出相应证据（电子数据），故，无法证明原告违约不支付购房款。

　　新的民诉法证据类中增加了电子证据的种类，是为了适应新时代的发展步伐，但是在实际运用中却很有难度，但是随着科技的进步，人们将更多的在网络完成交易和沟通，故对于电子证据的具体适用应该出台更明确的规则，而不是像实践中的一棍子打死，完全不用或者完全相信。

　　关于被告卜文单方面解除了其与原告肖玉的房屋买卖合同的问题。我认为，原、被告之间的合同属于效力待定的合同，因为被告卜文与沈丽是标的房屋的共同所有人，故，被告无权独自处分共有的财产而订立买卖合同，属于合同法规定的无权处分，此种处分行为经追认权人（即被告沈丽）追认后，其效力确定地溯及于行为成立之时。

　　对于效力待定的合同，权利人追认前，相对人都有解除合同的权利，回归到本案中，被告卜文和原告肖玉在签订合同时都知道房屋为共有财产，故，对于买卖合同的待定结果，双方都有过错。故被告欲解除房屋买卖合同应该与原告协商解决，被告于2013年1月10日以QQ告知原告解除合同，原告表示了不同意，故，合同并未当然解除。并不是被告陈述的解除合同的QQ通知到达对方，合同自然解除，合同法明确规定了，被通知的相对人还有一个异议的时间，可以请求法院或者仲裁机构来衡量房屋买卖合同的效力问题。

　　合同并没有当然解除的前提下，被告卜文与第三人签订了房屋买卖合同且办理了过户手续，即构成一房二卖，被告卜文违约，故，被告应该承担双方约定的违约责任，返还定金且支付相当于定金数额的违约金，即返还双倍定金数额。

　　关于解除合同部分。笔者认为，由于被告与第三人签订了房屋买卖合同并且已过户，房子的所有人已经不再是被告卜文和沈丽，致使被告卜文与本案原告肖玉签订的房屋买卖合同没有实现的可能性，故，按照合同法的规定，原告肖玉可以行使法定的解除权，请求人民法院解除双方签订的买卖合同，法院也应该对原告肖玉和被告卜文签订的房屋买卖合同应该予以解除。

　　笔者在此强调下，合同法第一百一十六条规定了当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。意思就是双方只能选择违约金和定金中的一种，定金在性质上属违约定金，具有预付违约金的性质，两者是不可并罚的。

　　（作者单位：广西壮族自治区临桂县人民法院）


来源：https://www.chinacourt.org/article/detail/2013/08/id/1046444.shtml